最近房地产市场争议挺大，有人觉得2026年买房等于高位接盘，三四线房产基本没人要，但一线城市房产还能入手。任泽平通过泽平宏观团队，分析过去十年全国36个重点城市数据，给出保值率排名。
核心意思是市场分化加剧，只有少数核心城市房产能穿越周期，房价还有潜力上涨。深圳、上海、成都、北京、杭州这些城市保值率都超80%，而鹤岗、廊坊等三四线保值率跌破60%。这排名不是随便排的，靠数据说话，来源包括国家统计局房价指数和智联招聘人才报告。
深圳为什么排第一？主要靠创新和年轻人口。粤港澳大湾区龙头，华为、腾讯、比亚迪、大疆这些企业拉动万亿产值，提供高薪岗位。14到35岁年轻人超800万，占全市人口46%，高学历高收入群体源源不断买房。过去十年房价稳涨，保值率85%。土地供应控制紧，2025年供应面积降10%，需求一直旺。相比三四线，深圳流动性强，不会轻易跌。任泽平说，这种结构是房价底气。
上海第二，金融中心加土地稀缺。长三角核心，上交所、陆家嘴聚集金融人才，江苏浙江安徽有钱人爱在上海置业。过去五年土地供应规划降六成，核心区豪宅常卖光，地价屡破纪录。2025年地王项目溢价15%，房价均价稳在6万一平。复苏时弹性大，政策松绑后成交回暖。任泽平指出，上海需求强劲，供应少，房价有上涨空间。
成都挤进前三，中西部增长极。人口2150万，每年净流入13万，世界500强超300家。春熙路、太古里是西南消费中心，辐射周边省份。产业升级快，2025年GDP增长8%，地铁扩展拉动需求。房价保值率82%，兼顾工作和生活。任泽平团队说，成都避开东北西北库存问题，人口产业双支撑，房价韧性强。
北京第四，首都资源独一无二。教育医疗全国顶，清华北大等985高校多，协和阜外这些三甲医院专家云集。央企总部70%在北京，金融街中关村高净值人群扎堆。流入人口本科占比43%，学区房刚需大。土地稀缺，2025年供应减少，房价微涨5%。任泽平强调，北京北方地位稳，房价抗跌潜力足。
杭州第五，数字经济和营商环境好。阿里巴巴带头，民营企业活跃，38家入围中国500强。西湖京杭大运河宜居，吸引创业中产。2024年滨江区成交活跃，网红经济兴起。保值率高源于产业活力。任泽平总结，杭州民营活力四射，房价有造血能力。
任泽平团队提三条规律。第一，选城市群，长三角珠三角成渝人口流入产业强，保值率超80%；东北西北人口外流库存高，低于75%，得避开。第二，城市内挑核心区，高科技园区土地稀缺需求旺，如上海内环北京金融街杭州滨江。第三，房产看地铁学区改善型，通勤方便教育刚需户型好，流动性强；老破小远郊易跌。
操作上，买房锁定核心城市核心地段，地铁沿线带学区的新房。卖房查人口数据，流出小城市远郊赶紧出手，别抱幻想。任泽平框架是长期看人口、中期看土地、短期看金融。人口决定需求，土地管供应，金融影响时机。2015年他预测一线涨三四线分化，已验证。
房价上涨三大信号。第一，政策从放松转鼓励，限购限贷松绑税费减免收储库存，预期修复。第二，经济拐点，制造业订单居民收入信心回暖。第三，供求逆转，北京上海土拍溢价杭州成都深圳净流入，成交去化快。这些信号共振，核心城市房价易涨。
任泽平说，房地产不是闭眼买时代，得分析城市基本面。动机是重塑预期，引导资金向有产业人口的城市。政策稳楼市就业预期，先护核心枢纽防风险。开发商回血银行稳按揭，购房者保资产。各方用脚投票，投城市竞争力。
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